Vous êtes un investisseur immobilier, un primo-accédant ou encore une personne ou un ménage qui souhaite acheter son logement et souhaitez connaître votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif ? La capacité d’emprunt immobilier se définit par le montant maximum qu’il est possible d’obtenir auprès d'une banque pour un prêt dans le but de financer son bien. Cela correspond donc à la prédisposition de l’emprunteur à faire face aux échéances de son crédit immobilier. Ainsi, son calcul s’avère indispensable pour toute acquisition immobilière. Découvrez comment s’y prendre pour calculer sa capacité d’emprunt afin de réaliser un investissement immobilier avec exploit.
Calcul de sa capacité d’emprunt pour investir dans l’immobilier
Le calcul de sa capacité d’emprunt pour investir dans l’immobilier dépend de plusieurs paramètres, qu’il faut prendre en compte au préalable. En effet, pour la connaître, un investisseur, un primo-accédant ou toute personne souhaitant acheter une habitation en guise de placement d’épargne pour en tirer un revenu doit estimer le montant de ses salaires et de ses charges, procéder au calcul de son taux d’endettement, de son reste à vivre et de ses revenus locatifs. Le simulateur de capacité d’emprunt pour un prêt immobilier est un outil efficace pour calculer précisément le montant que la banque peut accorder pour son projet.
Estimation des revenus et des charges :
L’estimation des revenus et des charges pour déterminer sa capacité d’emprunt pour un bien immobilier est indispensable pour connaître le montant du prêt maximum qu’un organisme bancaire peut accorder. Pour estimer les revenus, il faut notamment considérer sa situation, c’est-à-dire si l’on est un salarié, un indépendant, un retraité ou encore un propriétaire bailleur. Déterminer ses revenus et ses charges avec précision est essentiel. Il est possible de calculer ces derniers annuellement ou mensuellement tant qu’ils sont in fine ramenés à des sommes mensuelles. Il peut s’agir du loyer versé, des salaires, des mensualités de prêts en cours, du montant de l’impôt sur le revenu, etc.
Calculer son taux d’endettement :
Investir dans l’immobilier locatif est un placement qui offre sûreté et rentabilité sur le long terme. Demander une première étude de son placement à un notaire est conseillé avant d’acheter pour investir. Pour tout projet d’achat d’un logement, évaluer sa capacité d’emprunt et donc son taux d’endettement est conseillé pour connaître les mensualités maximales qui peuvent être supportées en calculant le rapport entre les charges et les revenus. La capacité d’emprunt se détermine par le taux d’endettement. Elle doit correspondre à 33% des revenus du foyer (taux qui peut parfois passer à 35%). Lorsque le taux d’endettement est supérieur à ce pourcentage, la banque refuse tout dossier de prêt pour un financement immobilier.
Déterminer le reste à vivre :
Le reste à vivre est l’un des critères majeurs que l’établissement bancaire va calculer pour déterminer la capacité d’emprunt. Il s’agit du montant restant à l’emprunteur pour assumer ses dépenses de la vie quotidienne et doit être de 67% minimum. Moins le reste à vivre est conséquent, moins la banque est rassurée par la solvabilité de l’emprunteur.
Calculer son revenu locatif : comment ça fonctionne ?
Lorsqu’un emprunteur met en location son logement, celui-ci perçoit des loyers et donc des revenus tous les mois. La banque prend en compte 70% de ses revenus locatifs pour calculer la capacité d’emprunt lors d’un investissement immobilier. Il est possible d’intégrer ces revenus de deux façons. L’emprunteur peut les ajouter à l’ensemble de ses revenus ou bien les déduire de ses charges.
Comment estimer son apport personnel ?
Pour alléger le poids global de son crédit immo, rien de mieux que l’apport personnel. Cet apport financier doit être d’au moins 10 % du montant du projet, sans compter les frais de notaire. Cela est largement suffisant pour investir dans une résidence principale ou dans un bien locatif. L’apport personnel correspond à un pourcentage entre l’épargne disponible et le montant total de l’acquisition immobilière.
Comment optimiser sa capacité d’emprunt avec une longue durée ?
Afin d’optimiser sa capacité d’emprunt pour son projet immobilier, il existe une solution. Pour ce faire, emprunter sur une longue période est recommandé, ce qui permet de diluer le capital à rembourser dans le temps. Les mensualités sont ainsi plus faibles et la capacité d’emprunt augmente. En revanche, les mensualités seront plus importantes et la capacité d’emprunt plus petite lorsque la maturité du prêt se réalise sur une courte période.
Méthode pour calculer la capacité d’emprunt pour un investissement locatif
Voici la méthode pour calculer la capacité d’emprunt pour un investissement locatif :
● Reste à vivre et taux d’endettement : (revenus net fixes - charges fixes x 33) / 100
Par exemple, un emprunteur qui dispose d’un revenu de 4 500€ par mois peut rembourser mensuellement 1 485€ pour contenir son taux d’endettement à 33%.
(4 500 x 33) / 100 = 1 485€
● Revenus locatifs : 70 % des revenus des biens loués (montant des revenus locatifs x 0,7)
Si l’investisseur bénéficie de 800€ par mois de revenus locatifs, seulement 560€ seront comptabilisés par l’organisme bancaire.
800 x 0,7 = 560€
Comment calculer sa capacité d’emprunt avec le taux différentiel ?
Une autre méthode de calcul pour connaître sa capacité d’emprunt est le taux d’endettement différentiel. Pour cela, il suffit d’ajouter ses futurs revenus locatifs à la somme calculée pour son taux d’endettement. Ainsi, la banque peut considérer le taux d’endettement différentiel de l’emprunteur.
● Taux d’endettement différentiel : ((mensualités du prêt locatif - revenus locatifs pondérés) + charges résidence principale) / revenus professionnels = taux d’endettement différentiel.
Par exemple, un emprunteur qui dispose de revenus mensuels de 2 000€ par mois souhaite acheter un logement, afin de le louer. Une fois la décote de 70% appliquée par la banque prêteuse, les revenus locatifs pondérés sont de 800€. L’investisseur doit payer tous les mois
1 300€ de charges (800€ de prêt pour l’investissement locatif et 500€ pour la résidence principale.
((800 - 800) + 500 / 2 000 = 0,25 (25 % de taux d’endettement)
Simuler la capacité d’emprunt pour obtenir un prêt immobilier
Financer un investissement locatif peut être assez compliqué. De ce fait, prendre le temps de bien préparer son projet est important pour que son placement puisse se réaliser dans de bonnes conditions. Ainsi, il faut faire une évaluation de sa capacité à emprunter dans le but d’orienter ses recherches vers le bien le plus adapté à sa situation financière. Simuler la capacité d’emprunt pour obtenir un prêt immobilier est l’une des meilleures solutions pour déterminer de manière précise quelle somme l’établissement prêteur peut octroyer. Le simulateur est un outil efficace et gratuit qui permet de calculer sa capacité d’emprunt liée à un investissement immobilier pour de la location. Faire appel à un courtier est également possible pour obtenir le meilleur prêt immo, le meilleur taux et une mensualité de remboursement moins importante.